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葉檀:房地產回不到過去了
文章作者:上海晶苑物業管理有限公司 上傳更新:2016-12-29
中原地產市場研究部統計數據顯示,截止8月25日,北上廣深、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林十大城市合計土地出讓金年內3953億元。 這是降溫的數據,截止到8月25日,十大典型城市合計土地出讓金年內為3953億元,而在2014年同期,這一數值高達5802.6億元,同比跌幅32%。預計今年這十大城市土地出讓金可能達到6年來最低點,同比跌幅超40%。 總量在下降,顯示市場在緊縮。三四線城市此前推地多,新區多,存銷比上升,現在即使大規模推地,如驚弓之鳥的開發商胃口也有限。從上市公司報表上看,房企凈利潤率增長率從2012年就開始下降了,2014年凈利潤率平均只有12%—15%,今年上半年,36家開發商凈利潤下降到9.12%的歷史最低位,比制造業略好,沒人愿意大規模擴張。 開發商紛紛退出或轉型,今年證大集團、江中地產、海德股份、高新發展、浙江廣廈和萊茵置業宣布退出地產業;全國性大房企如綠地積極運營“大消費、大金融、大基建”三大業務;萬科轉型服務鏈條方向包括物業管理、物流地產、出租公寓、教育營地和海外業務;萬達向金融、文化、旅游等轉型,一句話,開發商不想玩重的了,要玩輕資產。總體投資與房地產數據的下降,反應了這一大趨勢,這一趨勢是不可逆的。 房地產暴利時代的終結,意味著產業鏈與服務鏈的開始,在輕資產化的背景下是鏈條的重新整合。五六年前,商業地產規模夠大、夠炫就能吸引客戶紛至沓來,現在形勢急轉直下,昨天還受追捧的K歌房,明天就被棄如敝屣。 令人關注的是,單位價格在上漲,顯示局部市場仍然火熱,開發商為了避險,擠到幾個核心城市的點上,推高了當地房地產價格,反而加劇了未來的風險。 中原地產推出一線城市的住宅土地數據,2015年供應的土地均價為14432元/平方米,同比2014年的11679元/平方米漲幅高達23.6%。土地價格上漲也推動樓面價的持續上漲,從一線城市的樓面價成交情況看,2015年平均樓面價高達8921元/平方米,同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。上海易居房地產研究院監測的數據顯示,7月10大房企商品房成交均價為12688元/平方米,環比上升3.7%,同比上升18.3%,創近四年以來新高。二季度以來,隨著市場逐漸回暖,商品房價格震蕩上行。 面粉價格如此之高,無怪乎融創中國的孫宏斌感嘆,就是賣到每平米10萬也賺不到錢。 房地產暴利時代一去不復返,現在進入合理利潤區間,并且,目前的合理利潤也得在殘酷的競爭中獲得。 開發商聚集到一線城市避險,雖然一線城市資源豐富、人口集聚,但隨著房地產價格節節上升,隱性風險也在上升,再好質地的資產,價格如果偏離中間值太高,都不算好資產,根據當地的消費能力、真實財富的中位值確定一個城市的拿地價格,是開發商規避風險的當務之急。 各個城市各展神通,以特色吸引不同人群進入以建立基礎消費群體,如三亞、大理等地,打的是旅游牌,希望成為高凈值人群的第二居所。而北京等地則在分流功能與人群,吸引成為高端宜居城市,而深圳、杭州作為中國的民營經濟與創新之者,必須以活力吸引年輕人。上海,主打的是金融牌。 地方政府大規模廉價推地是落后而不理性的,他們需要做的是讓土地價格夠高,在單位面積上產生盡可能多的財富。而對于開發商而言,只有一個避險地的時候,那個地方的風險定會飆升。轉型,內控,加強品牌識別,甚至學會偶爾休息,很重要。

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